Our projects

ОТЧУЖДЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ВИДЫ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА   

Для начала давайте разберемся в термине «отчуждение». Это юридический термин, который означает совершение сделок, в результате которых происходит прекращение и переход права собственности от одного лица к другому. Сделки с отчуждением совершаются путем заключения договоров. Наиболее чаще встречающиеся на практике виды отчуждения недвижимого имущества: 

купля-продажа недвижимости 

По договору купли-продажи продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя, а покупатель обязан заплатить за это продавцу определенную денежную сумму. 

 • мена 

В результате заключения договора мены каждая сторона получает в собственность от другой стороны определенную недвижимость, полученную путем обмена. 

 • дарение 

В договоре дарения участвуют две стороны – даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя права собственности, а второй приобретает это право. 

продажа наследственной доли 

Это договор, по которому сонаследник продает наследственную долю, причитающуюся ему в результате передачи права. 

 • отчуждение с правом пожизненного содержания 

По договору отчуждения имущества с условием пожизненного содержания одна сторона (выгодоприобретатель содержания) обязуется передать другой стороне (приобретателю) в собственность недвижимое имущество, а приобретатель обязуется обеспечить выгодоприобретателю содержание в натуре – жилище, питание, уход и необходимую помощь – на период жизни последнего и похоронить его. 

 Перед тем, как начнем подробное рассмотрение каждого вида отчуждения, необходимо отметить общие положения для каждого из них. Во-первых, обязательное условие заключения сделок по отчуждению недвижимого имущества является наличие у отчуждающей стороны документов, подтверждающих право собственности на имущество. Во-вторых, в качестве отчуждающей стороны могут выступать как физические, так и юридические лица. А так же государство, чьи интересы представляют муниципальные органы. В-третьих, отчуждение недвижимого имущества может быть добровольным и принудительным, возмездным и безвозмездным. И, основной момент, в независимости от вида отчуждения, переход права собственности происходит только после государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Кадастре. 

А теперь подробно рассмотрим каждый вид отчуждения недвижимого имущества. 

1. Самый распространенный вид – купля-продажа недвижимого имущества

Купля-продажа недвижимого имущества может быть: 

без указания площади

В этом случае при продаже определенного недвижимого имущества за общую цену ни одна из сторон не может ссылаться на ошибку или на материальный недостаток на том основании, что площадь меньше или больше, чем она (сторона) полагала. 

с указанием площади 

Если при купле-продаже недвижимого имущества с указанием площади и цены за единицу измерения фактическая площадь меньше указанной в договоре, покупатель может требовать от продавца предоставления оговоренной площади. В случае, когда покупатель не требует или продавец не может передать эту площадь, покупатель имеет право либо на соответствующее снижение цены, либо на расторжение купли-продажи, если из-за разницы в площади имущество не может быть использовано для целей, для которых оно было приобретено. 

Если фактическая площадь оказывается больше предусмотренной, а излишек превышает одну двадцатую часть согласованной площади, покупатель должен уплатить соответствующую дополнительную цену или же может заявить о расторжении купли-продажи. Однако если излишек не превышает одной двадцатой части согласованной площади, покупатель не имеет права на расторжение, но и не обязан платить дополнительную цену. 

• При продаже половины дома или доли в совместной недвижимости возникает один немаловажный нюанс – купля на основе преимущественного права покупки. Если простыми словами, то это означает, что продавец своей части обязан уведомить о продаже в первую очередь собственников другой половины дома или сособственников совместной недвижимости. В случае если лица, имеющие преимущественное право покупки отказываются, желательно чтобы отказ был оформлен в письменной форме. Но бывает так, что обладатель преимущественной покупки отсутствует, или у продавца с ним конфронтация. В любом случае необходимо соблюсти процедуру уведомления. Существует месячный срок для получения ответа от обладателя преимущественной покупки. 

 • Существует отчуждение недвижимости посредством аукциона. Продажа с аукциона может быть добровольной и принудительной. Продавец и лицо, покупающее недвижимость на аукционе, должны составить договор купли-продажи недвижимости в течение 10-ти дней со дня предъявления такого требования одной из сторон. 

 • Так же существует сделка купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом. Это сделка происходит с оплатой стоимости в рассрочку. Право собственности сохраняется за продавцом до момента выплаты покупателем последней части стоимости. 

 • купля-продажа строящегося недвижимого имущества 

 Этот вид отчуждения мы подробно раскрыли в статье купля-продажа строящегося недвижимого имущества.

Согласно Гражданскому Кодексу РМ, в случае покупки недвижимости расходы, связанные с составлением, нотариальным удостоверением и регистрацией в реестре недвижимого имущества права собственности, приобретенного по договору купли-продажи, возлагаются на покупателя. Правда на практике есть варианты. Покупатель с продавцом могут договориться и, тогда вышеописанные расходы берет на себя продавец или они делятся пополам. 

 Стоимость недвижимого имущества должна быть выражена в деньгах. 

Срок передачи имущества обязательно указывается в договоре. 

 2. Следующий вид отчуждения менее распространенный, но все еще существующий – это мена

 К договору мены применяются положения о договоре купли-продажи, так как каждая из сторон договора мены считается продавцом и покупателем одновременно. В случае равноценной недвижимости состоится чистый обмен. А в случае неравноценной, разница в стоимости может компенсироваться в денежном выражении, если это предусмотрено договором мены. Если же разница в стоимости значительно превышает, то договор мены переходит в категорию договора купли-продажи. 

3. Дарение. Дарение является одним из законных способов приобретения права собственности стороной. Следует отметить, что договор дарения является одним из традиционных договоров в гражданском праве. Дарение имеет своей целью увеличение имущества одаряемого за счет имущества дарителя; 

Данный вид отчуждения, так же как и другие виды, имеет форму договора. Договор дарения является безвозмездным. Это означает, что одна сторона договора без компенсации в денежной или иной форме передает в собственность другой стороне свое имущество. 

 Таким образом, даритель в результате совершения да¬рения не может претендовать на компенсацию в том или ином виде. 

 При этом не считается компенсацией, например, обязанность одаряемого при дарении не¬движимого имущества (квартиры, дома), разрешить про¬живать в этом доме дарителю до конца его жизни. Более того, согласно договору дарения на одаряемого может быть возложена и обязанность выполнить определенные действия, поручение дарителя. Это не влияет на общий характер безвозмездности данной сделки. Конечно же затраты на выполнение этого поручения никак не могут быть больше стоимости предмета дарения.

Согласно Гражданскому Кодексу РМ, договор дарения может быть признан не действительным в случаях, если: 

• даритель обязуется передать в будущем все свое наличное имущество или его часть без указания конкретных вещей, подлежащих передаче; 

• даритель обязывает одаряемого оплатить долги или обременения, не существующие на момент заключения договора, если характер и размер долгов или обременений не оговорены в договоре; 

• передача предмета дарения должна состояться после смерти дарителя. В этом случае применяются правовые положения о завещании. 

• в договоре указаны условия, преследующие цель навредить дарителю. 

Поскольку предметом дарения является недвижимое имущество, то договор дарения заключается нотариально. Даритель должен быть в здравом уме и не находиться под давлением. До момента подписания договора нотариус обязан разъяснить дарителю на языке, на котором даритель может общаться, все условия и последствия, указанные в договоре. 

 Дарение является безотзывным, за исключением случаев, когда право на отмену предусмотрено законом. Договор дарения может быть отменен по причине неблагодарности одаряемого, по причине нужды дарителя, а так же по иным обоснованным причинам. Это могут быть решающие обстоятельства, которые существенно изменились после заключения договора. То есть, даритель не мог разумно предвидеть эти обстоятельства в момент заключения договора. Положения по отмене договора дарения подробно описаны в Гражданском Кодексе РМ. 

 Существуют сроки отмены дарения. Даритель лишается права отмены, если уведомление об отмене дарения не сделано им в течение одного года с момента, когда узнал или, как можно разумно предполагать, должен был узнать об обстоятельствах, оправдывающих отмену, но не позднее трех лет с момента, когда одаряемый приобрел право собственности на предмет дарения. 

 Относительно заключения договора дарения существуют и запреты. Запрещено дарение от имени несовершеннолетнего или лица, в отношении которого установлена судебная мера охраны. Это правило не применяется к дарениям, которые согласно закону могут быть сделаны самостоятельно несовершеннолетним или взрослым, в отношении которого установлена судебная мера охраны. Запрещено дарение собственникам, администраторам или работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других подобных учреждений лицом, находящимся в этих учреждениях, или его супругой либо родственником до четвертой степени родства включительно. Это правило не распространяется на отношения между родственниками до четвертой степени родства включительно. Так же запрещено дарение между юридическими лицами, целью которых является получение прибыли. 

4. Отчуждение наследственной доли 

Получение наследства осуществляется двумя способами: 

• по закону, когда отсутствует завещание, имущество наследуют родственники в порядке, установленном ст. 2177-2190 Гражданского кодекса РМ ; 

• по завещанию, когда наследуют лица, указанные в завещании. 

 Нередки случаи, когда наследники хотят сразу же продать унаследованную недвижимость. Тут они могут столкнуться с некоторыми нюансами. А если конкретно, то прежде чем приступить к продаже своей наследственной доли, необходимо: 

• получить свидетельство о наследстве;

• зарегистрировать свое право собственности на унаследованное имущество; 

• получить согласие на заключение договора купли-продажи у залогодержателя (в случае, если имущество обременено залогом); 

• получить согласие на продажу у сонаследников (в случае, когда одна квартира или один дом сонаследуется двумя или более наследниками). 

 Договор, по которому сонаследник продает наследственную долю, причитающуюся ему в результате передачи права, должен быть нотариально удостоверен. Наследственная доля может быть продана, даже если в отношении наследственной массы назначено управление или возбужден процесс несостоятельности. 

Поскольку речь идет о наследственной доле, то соответственно существуют собственники других долей унаследованной недвижимости. А это значит, что при продаже своей наследственной доли собственник обязан оповестить остальных собственников о продаже, так как они имеют преимущественное право приобретения. Если приобретать долю никто из собственников не собирается, лучше зафиксировать отказы в письменной форме. После этого наследник может продать долю беспрепятственно. 

 5. Отчуждение имущества с правом пожизненного содержания. 

Этот вид отчуждения жилой недвижимости становится достаточно популярным в Молдове, так как многие пожилые граждане находятся на грани выживания, не имея достаточного дохода для своих нужд. Чаще всего заключают подобные договоры либо абсолютно одинокие граждане, либо чьи родственники находятся далеко и не могут предоставить необходимое или и вовсе «забыли» об их существовании. А данный вид сделки позволяет нуждающимся людям и далее проживать в привычной для них обстановке, а так же иметь постоянный доход или уход. 

 Данный вид отчуждения оформляется в виде договора в письменной форме и заверяется нотариально. Договор отчуждения с правом пожизненного содержания возмездный и алеаторный (рисковый), является разновидностью договора ренты. В этих договорах много общего, а отличается тем, что по договору с правом пожизненного содержания приобретатель обязуется обеспечить выгодоприобретателю содержания жилище, питание, уход, необходимое медицинское обслуживание, а так же содержание жилища в надлежащем виде на весь период его жизни и похоронить его. А по договору ренты обязуется выполнить условие в виде регулярных выплат оговоренных в договоре денежных сумм. В договоре с правом пожизненного содержания могут применяться положения о пожизненной ренте, если приобретатель не может обеспечить содержание в натуре. Важно в договоре конкретизировать все условия содержания, непротиворечащие закону во избежание недопонимания и конфликтных ситуаций в будущем. Договор, содержащий условия в ущерб выгодоприобретателю содержания, считается недействительным. 

 Теперь поговорим о положительных сторонах и рисках данного договора. 

Положительные стороны для выгодоприобретателя содержания: 

• выгодоприобретатель имеет право проживать в своей квартире до своей смерти; 

• у него появляется постоянный уход и содержание, а в случае договора с положением о пожизненной ренте – постоянный доход; 

• гарантия для выгодоприобретателя содержания – приобретатель не имеет права отчуждать жилое имущество в течение всей жизни выгодоприобретателя. Более того, этот запрет отмечается при регистрации на права приобретения в публичном реестре; залог или иное обременение имущества разрешается только с согласия выгодоприобретателя содержания; 

• в случае расторжения выгодоприобретателем содержания он вправе требовать либо возврата вещи, либо уплаты ее стоимости; 

Риски для выгодоприобретателя содержания:

• есть опасность столкнуться с недобросовестностью приобретателя имущества, который уклоняется от выполнения должным образом условий договора. В этом случае, для расторжения договора, или для возможности призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд; 

• есть риск, что приобретатель может оказаться мошенником, заинтересованным в смерти выгодоприобретателя содержания и будет всячески этому способствовать. 

Положительные стороны для приобретателя имущества: 

• в большинстве случаев квартира или дом приобретаются дешевле, если сравнить их рыночную стоимость и расходы на содержание; 

Риски для приобретателя: 

• для того, чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру или дом, придется ждать неопределенный период времени (до смерти выгодоприобретателя содержания); 

• выгодоприобретатель может расторгнуть договор, если ему покажется, что приобретатель недостаточно добросовестно выполняет свои обязательства. Этот вопрос придется решать в судебном порядке; 

• стоимость содержания, предоставленного приобретателем, не подлежит возмещению, за исключением случая, когда приобретатель заявляет в установленном законом порядке о расторжении по причине неисполнения обязанностей выгодоприобретателем содержания. 

Расторжение договора с правом пожизненного содержания: 

• Выгодоприобретатель содержания вправе требовать расторжения в установленном законом порядке. 

• Приобретатель может заявить о расторжении, если его материальное положение не позволяет ему продолжить исполнение договорных обязательств по не зависящим от него обстоятельствам. 

В случае смерти приобретателя его права и обязанности переходят к его наследникам. Наследник вправе выбирать между исполнением обязательств или расторжением.