Реконструкция – это особая разновидность строительства, связанная с переустройством существующих зданий и сооружений с целью полного или частичного изменения их функционального назначения, замены морально устаревшего и физически изношенного технологического и инженерного оборудования, изношенных или несоответствующих эксплуатационным требованиям конструкций и инженерных систем, приведения издания в соответствие с современными санитарно-гигиеническими, техническими и экологическими требованиями. 

 Проведение реконструкции зданий и сооружений включает перепланировку, строительство дополнительных помещений, усиление несущих конструкций, замену коммуникационного оборудования и другие мероприятия. Замена и ремонт инженерных коммуникаций. Выполняется установка, переустройство и ремонт систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, электрификации, а также слаботочных сетей. Усиление несущих конструкций. В рамках реконструкции здания производится внешнее армирование и ремонт колонн, балок, перекрытий и ригелей высокопрочными системами усиления. 

Реконструкция фасада. Осуществляется ремонт каменной и кирпичной кладки, здание облицовывается сайдингом, искусственным камнем, керамогранитом, профлистами, а также другие виды работ по реконструкции и ремонту фасадов помещений. Реконструкция жилых, общественных и промышленных зданий производится в условиях повышенной стесненности, что не позволяет использовать оптимальные комплекты строительных механизмов и машин. Также серьезные трудности возникают в связи с необходимостью остановки работы предприятия. Работы по реконструкции зданий и сооружений отличаются повышенной по сравнению с новым строительством трудоемскостью на 25-30%. 

 Развитие современного города требует постоянного обновления и приспособления застройки к меняющимся требованиям и представлениям о комфортной среде проживания. Необходимо учитывать условия жизнедеятельности, такие как: 

 • состояние атмосферы, 

 • уровень шума, 

• электромагнитное загрязнение, 

 • светоцветовая среда,  

• восприятие архитектуры 

 • и прочее, 

 При проведении реконструкции учитывают воздействия ближайшего окружения (здания, промпредприятия, автомагистрали, парковые зоны и т.п.). 

 Целесообразно не просто повышение средней плотности застройки города. Она должна быть увеличена в наиболее доступных зонах городской активности, а снижена – на территориях, примыкающих к зеленым массивам. В то же время этажность и плотность застройки в охранных зонах, представляющих собой памятники истории и культуры, по возможности не должны меняться. В процессе реконструкции городской застройки также может возникнуть вопрос сноса или передвижения зданий. В каждом случае обоснованное решение принимается по результатам градостроительного анализа, определения технического состояния здания, согласования с собственником. В случае сноса появляется возможность уплотнения застройки после возведения на освободившемся месте здания большей этажности. 

 Меры преодоления социально-функциональных и архитектурно-градостроительных недостатков сводятся к следующему: 

• включение в структуру дворов нетиповых вставок, формирующих замкнутость внутренних пространств первичных жилых образований, помогающих членению среды на определенные пространственные уровни (квартира, двор, квартальный сад, улица);  

• создание более плотной и визуально целостной архитектурной оправы проспектов и улиц с помощью повышения этажности существующих зданий и новых разнообразных вставок; 

• надстройка четырех- и пятиэтажных зданий, размещенных вдоль красной линии (преимущественно мансардными этажами), с целью формирования единого фронта периметральной застройки, обозначающей пространственные коридоры. 

 В процессе реконструкции застроенных территорий необходимо создавать зоны высокой комфортности вокруг жилых домов, то есть создавать удобное, безопасное и красивое пространство, отвечающее потребностям человека. В некоторых городах основным недостатком планировки микрорайонов, застроенных в 1950–1960 годах, является отсутствие придомовых участков, которые во время возведения не рассматривали как систему дворов. Поэтому на существующих небольших территориях необходимо: 

• выделить обособленные зоны активного и пассивного отдыха;

• найти места для хозяйственных площадок;

• организовать площадки для индивидуального автотранспорта 

 При благоустройстве реконструируемой территории нескольких зданий следует предусматривать общие для жителей этих домов детские игровые площадки, стоянки для личных автомобилей, а также площадки для занятий физкультурой, места для отдыха, а также для хозяйственных целей. По периметру хозяйственных площадок рекомендуется предусматривать живую изгородь или декоративную стенку. 

 При проведении реконструкции зданий и сооружений практически всегда проводится ремонт отдельных строительных конструкций и/или их элементов, физический износ которых может повлиять на срок службы реконструируемого объекта. Ремонту повергаются только сменяемые конструкции, нормальный срок службы которых меньше нормативного срока службы здания, который, в свою очередь, определяется нормативными сроками службы основных несменяемых конструкций (фундаменты, стены). 

 Методы ремонта и усиления строительных конструкций и их отдельных элементов зависят от следующих факторов: 

• материала конструкции;

• наличия дефектов, степени повреждения конструкции;

• месторасположения конструкции (доступности, ремонтопригодности);

• возможности расселения людей из жилого здания или приостановки работы в административном или производственном здании на время проведения ремонта. Выбор того или иного метода обусловлен развитием научно-технического прогресса, в результате которого появляются новые материалы и современные способы ремонта конструкций, новая строительная техника и средства механизации, разрабатываются и совершенствуются методики расчета прочности и усиления конструкций. Вид ремонта конструкции выбирают в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений. 

 Для железобетонных конструкций характерны следующие дефекты и повреждения: • отслоение защитного слоя бетона;

• коррозия арматуры и закладных деталей;

• отступление от проекта в армировании, несоответствие класса и диаметра шагов арматуры проектным;

• трещины: усадочные, температурные, осадочные и деформационные;

• негерметичность стыков панелей, их раскрытие; 

• низкая прочность бетона по сравнению с проектом;

• увлажнение и промерзание стеновых панелей;

• нарушение сцепления бетона и арматуры, например, после пропитки маслами;

• коррозия поверхности бетона от агрессивности среды, воды и ветра;

• механические повреждения и износ от истирания;

• недопустимые прогибы, крены и горизонтальные отклонения;

• изъяны, раковины, пустоты в бетоне, связанные с расслоением бетонной смеси, неправильным подбором состава бетона;

• недостаточная площадь опирания конструкций. 

Дефекты каменных конструкций:

• отсутствие перевязки швов и некачественная кладка;

• трещины в каменной кладке;

• насыщение влагой и промерзание;

• расслоение и осыпание кладки, выпадение облицовочных плиток;

• нарушение вертикальности стен и столбов;

• отсутствие связей-анкеров с перекрытиями;

• отсутствие арматурных сеток в простенках, арматуры в перемычках;

• недостаточная прочность и морозостойкость кирпича и раствора;

• недостаточная пространственная жесткость здания, недостаточное количество поперечных стен, отсутствие связей и диафрагм;

• некачественная вертикальная и горизонтальная гидроизоляция в стенах подвала;

• малый вынос карниза, что ведет к увлажнению стен;

• механические повреждения от транспорта и другие.  

Перепланировки жилых комнат 

 Модернизируя квартиры, прежде всего оценивают фактор ориентации здания. Жестко закрепленное на местности, оно часто оказывается неблагоприятно ориентированным относительно сторон света, соседней застройки и шумных городских магистралей. Обеспечивая инсоляцию помещений, уменьшая вредное влияние этих магистралей, планировочное решение варьируют. Квартиры проектируют не односторонней, а двухсторонней ориентации с окнами на две стороны горизонта. 

Следует отметить и такую закономерность: свобода выбора решения обратно пропорциональна количеству сохраняемых внутренних несущих конструкций. Чем больше колонн, пилонов и стен нужно оставить в пределах габарита здания, тем труднее создать квартиру, соответствующую намеченному планировочному замыслу и уровню комфортности. 

Свобода выбора решения обычно обратно пропорциональна количеству сохраняемых внутренних несущих конструкций. Конструктивно-планировочные параметры в каждом старом здании, особенно дореволюционной постройки, настолько индивидуальны, что невозможно рекомендовать стандартные решения, принятые для застройки разных периодов. Однако в приемах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от планировочных особенностей зданий. 

Прибегают к двум диаметрально противоположным приемам, направленным на изменение шага окон и размеров межоконных простенков. В первом некоторые окна закладывают, что позволяет ставить перегородку в любом месте широкого простенка. 

Второй прием заключается в пробивке или перебивке оконных проемов. Поскольку этот прием приводит к нарушению не только архитектуры фасада, но и несущей способности стен, к нему прибегают в исключительных случаях. Чаще шаг меняют за счет частичной закладки проемов. 

Планировочные решения целиком зависят от индивидуальных особенностей здания. 

Возведение надстроек, пристроек и встроенных помещений 

 Объем зданий изменяют, надстраивая их или возводя рядом пристройки или встройки. Надстройка – это повышение этажности здания или его частей. Такой вид реконструкции является эффективным, поскольку можно увеличить полезную площадь дома без расширения площади застройки, что позволяет интенсифицировать использование городских земель за счет повышения плотности жилищного фонда. Причем даже на густозастроенной территории, что важно при реконструкции центральных районов городов, где земля ценится не только с точки зрения престижности, но и по стоимости аренды. 

Существуют три типа использования третьего измерения здания, т.е. его высоты. Первый – это устройство мансард, т.е. расположение жилья в подкрышном пространстве на месте перестроенного чердака. Второй – собственно надстройка одного или нескольких этажей. Третий – размещение на крыше рекреационного открытого пространства, позволяющего создавать места для отдыха и досуга на свежем воздухе. Они как бы расширяют территории придомовых участков, что важно в условиях плотно застроенных центров городов. Планировка открытого места – террасы на крыше при квартирах верхнего этажа разнообразна, но обычно включает площадки для отдыха, перголы или крытые беседки и озеленение. При этом деревья и кустарники сажают в кадки. 

Реконструкция любого здания или сооружения связана с решением ряда вопросов, относящихся не только к данному району или предприятию, но и ко всему городу в целом. Она имеет специфический характер и широкий диапазон для принятия решений: снос, модернизация, встройка, обстройка и надстройка нескольких этажей. Реконструкция связана с необходимостью бережного и осторожного подхода к сложившейся застройке. При реконструкции зданий и сооружений необходимо всесторонне учитывать как социальные и градостроительные задачи, так и экономическую и техническую эффективность ее проведения.