Строительство многоквартирного дома – это сложный многоэтапный процесс. В данной вы можете ознакомиться с ключевыми стадиями строительных работ: от выбора земельного участка до передачи права собственности на квартиру инвестору. 

 ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 

 Выбор подходящего земельного участка под объект строительства – один из самых важных этапов строительства. Поскольку от локации будут зависеть и скорость получения разрешительных документов, и материалы за строительства, и цена за м2. 

При выборе земельного участка нужно учитывать: 

- локацию: чем ближе к центру, тем дороже цена и тем сложнее получить разрешительные документы; 

- наличие по близости всех необходимых коммуникаций: электросеть, водоснабжение, кабели для связи и др.; 

- транспортную развязку; 

- близость объектов городской инфраструктуры (парки, скверы, магазины, торгово-развлекательные комплексы, школы, детские сады, больницы и т.д.). 

 АРЕНДА ИЛИ ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 

 Разрешение на строительство регламентируется Законом РМ. 

После того, как застройщик выбрал земельный участок для потенциального объекта недвижимости, ему необходимо установить и узаконить свои права на него. 

Правительство РМ утвердило Положение о создании и функционировании единого окна по разрешению выполнения строительных работ, оно вступило в силу в марте 2017 года. Параллельно были внесены поправки и в другие законодательные акты в сфере строительства. Их цель — ускорить процедуру получения разрешительных документов и сделать её прозрачнее. О каких документах речь? 

К документам, разрешающим выполнение строительных работ любых видов и категорий, относятся: 

— градостроительный сертификат для проектирования, 

— разрешение на строительство, 

— информационный градостроительный сертификат, 

— разрешение на снос. 

С какими структурами надо согласовывать документы? 

В согласовании заявления и приложенной к нему документации на получение градостроительного сертификата или разрешения на строительство участвуют: 

1) Органы государственного надзора (Национальный центр общественного здоровья/территориальные центры общественного здоровья, Государственная экологическая инспекция, Служба гражданской защиты и чрезвычайных ситуаций, Национальное археологическое агентство, Национальный совет по историческим памятникам при Министерстве культуры); 

2) Национальный институт исследования и проектирования «УРБАНПРОЕКТ» (для всех населённых пунктов, кроме Кишинёва) и муниципальный проектный институт «Chişinăuproiect» (для Кишинёва). 

Обмен данными между этими структурами и эмитентом, повторим, будет проходить через Автоматизированную информационную систему производства и выдачи разрешительных документов (SIA GEAP) бесплатно и без участия заявителя. 

ПРОВЕДЕНИЕ ТОПОГРАФИЧЕСКОЙ СЪЕМКИ И ГЕОДЕЗИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ. 

 Чтобы определить координаты будущей новостройки и выявить характеристики окружающей местности проводят топографическую съемку и геологические изыскания. 

После завершения оценочных работ и экспертизы сотрудники компании выдают застройщику документ, в котором отмечена такая информация: - точные координаты размещения будущей новостройки 

- характеристика рельефа 

- глубину расположения подземных вод и геологические строения 

- метеорологические и климатические параметры местности 

Такая экспертиза позволяет правильно выбрать технологию строительства и строительные материалы. Если участок сложный, имеет неоднородный рельеф или близкорасположенные подземные воды, то строительные работы требуют применения специальных методов. 

ПРОЕКТИРОВКА ОБЪЕКТА. 

 После проведения топографической съемки и геологической экспертизы можно приступать к следующей стадии – составить проект будущего многоквартирного дома. От правильности его выполнения зависит планировка квартир, размер жилплощади, а так же внешний вид объекта. 

Проект будущего дома разрабатывается с учетом действующих строительных норм, климатических условий, санитарных требований и сейсмологической ситуации. При разработки проекта учитывается множество факторов, среди которых такие: 

- сейсмологическая обстановка 

- особенности климата 

- строительные нормы 

- санитарные и экологические требования 

- расположение коммуникаций и др. 

Например, санитарное законодательство контролирует соблюдение таких параметров жилых помещений, как вентиляция и освещенность, а разработка системы теплозащиты осуществляется с учетом среднегодовой температуры, при необходимости может быть предусмотрено дополнительное утепление фасада. Проектирование здания также предполагает выбор оптимального способа расположения коммуникаций – с учетом экологических требований и особенностей окружающей среды. 

ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ (НУЛЕВОЙ) ЭТАП СТРОИТЕЛЬСТВА. 

 Перед тем, как приступить собственно к самому заметному для окружающих и важному этапу возведения многоэтажного дома – строительным работам, часто проводится еще один этап: выбор подрядной организации, которой будет доверена реализация проекта. Когда подрядчик выбран, он начинает подготавливать к началу строительных работ земельный участок. Подрядчик: 

- ограждает земельный участок, ограничивает доступ к нему посторонних людей 

- расчищает территорию: сносит старые постройки, подготавливает грунт 

- устанавливает временные бытовые здания, складские помещения 

- организовывает подъездные пути и прокладывает необходимые коммуникации 

- устанавливает механизмы для отвода воды и защиты от неблагоприятных погодных условий. 

РАЗМЕТКА ОСЕЙ ЗДАНИЯ. 

 Эта стадия строительства крайне важна и нуждается в проведении точных вычислений, а так же внимательной проверке полученных результатов. Даже небольшие отклонения могут привести к ряду последствий, которые невозможно будет исправить. В процессе проведения разметки применяются измерительные приборы нового типа, отличающиеся высокой точностью. 

 ПРОВЕДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РАБОТ. 

 Подрядчик роет котлован под фундамент и прокладывает траншеи для подведения коммуникаций. На данном этапе не обойтись без современной техники – экскаваторов и бульдозеров. После окончания рытья котлована, забивают пробные сваи (для наблюдения, как они себя ведут в почве), затем забивают основные сваи. 

 УКЛАДКА ФУНДАМЕНТА. 

 В основе любого многоэтажного сооружения лежит фундамент, от качества которого зависит надежность, прочности и, соответственно, срок жизни готового здания. Основа берет на себя наибольшую нагрузку, поэтому при составлении проекта ей уделяется максимальное внимание. Вид применяемого фундамента зависит от грунта. К примеру, возведении многоэтажного здания может потребоваться подсыпка песком или гравием. Основные работы на этой стадии – заливка бетона, способного выдержать высотные сооружения. 

ПРОВЕДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНО – МОНТАЖНЫХ РАБОТ. 

 Этот этап состоит из таких работ: 

- монтаж внутренних перегородок 

- установка лифтового оборудования 

- монтаж кровли 

- установка стеклопакетов на окнах 

-проводка внутренних коммуникационных сетей, установка счетчиков,

- стяжка полов 

ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА. 

 Внутренние отделочные работы можно условно разделить на черновые и финишные. Чаще всего застройщики продают квартиры с черновой отделкой. С одной стороны, новые владельцы такой квартиры смогут самостоятельно привести квартиру в презентабельный вид – с учетом своих вкусов и предпочтений, с другой стороны, это потребует немаленьких затрат денег и времени. 

ОБУСТРОЙСТВО ФАСАДА И ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ. 

Последняя стадия строительства предполагает обустройство территории возле многоквартирного дома. Это позволяет решить две задачи – соблюсти требования градостроительных норм и привлечь потенциальных покупателей. В комплекс работ по обустройству придомовой зоны входит: 

- прокладка тротуарной плитки и подъездных путей для транспорта; 

- создание гостевой парковки насаждение деревьев, цветочных клумб 

- установка детской площадки возле дома 

- установка уличного освещения 

 СДАЧА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. 

 Сдача построенного объекта в эксплуатацию в Молдове, а особенно в Кишиневе - сложный процесс. 

Кадастровый план. Сдача объекта в эксплуатацию начинается с составления кадастрового плана объекта. Ведь для составления финальных актов, необходимо определить точную площадь объекта. 

 Авизы. Есть три главных авиза на сдачу в эксплуатацию: 

- Авиз Санэпида 

- Авиз Экологии. 

- Авиз Пожарной службы 

 Акт об окончании работ. Этот акт или Proces verbala la terminarea lucrarilor подписывается заказчиком, прорабом, технадзором, инспектором по строительству и претурой. 

 Акт финальной приемки. Законодательство Молдовы предусматривает еще один Акт, который и является главным актом в процессе сдачи в эксплуатацию - Proces verbal de receptie finala. Подписывается Претурой, Примэрией и Строительной инспекцией. 

Претура и Примэрия. В претуре Акт финальной приемки подписывает Претор (иногда вице-претор или главный архитектор Претуры). В Примэрии три подписи: Главный архиеткор, начальник Дирекции по авторизациям и Вице-примар (или сам Примар). 

Строительная инспекция. В Инспекции Акт финальной приемки подписывает руководитель Строительной инспекции или его заместитель. Далее Акт финальной приемки относится в Территориальный кадастровый офис для регистрации. 

 ЗАСЕЛЕНИЕ ЖИЛЬЦОВ И ОФОРМЛЕНИЕ АКТА ПРИЕМА – ПЕРЕДАЧИ. 

 Застройщик обязан пригласить инвестора на прием квартиры. Во время приема инвестор внимательно осматривает квартиру и, если у него нет никаких претензий к застройщику, подписывает акт приема-передачи. 

 ПЕРЕДАЧА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. 

 Если инвестор выплатил полную стоимость квартиры, застройщик передает ему права собственности.