С проблемами, связанными с недвижимостью, сталкиваются многие, кто хочет купить или продать жилье в Молдове: неумение составлять контракты и отсутствие у граждан общей юридической культуры приводят к непредвиденным последствиям. 

За последние несколько лет замечено, что граждане нашей страны все больше предпочитают приобретать квартиры в новостроях. Это обусловлено, в основном, желанием иметь возможность выбрать планировку, составить внутренний интерьер по своему вкусу, иметь, что немало важно, автономное отопление, а так же другими моментами, преобладающими над вторичным жильем. До недавнего времени, вкладывая деньги в такие квартиры, люди и начинали сталкиваться с различными проблемами. Особенно это касается квартир, которые находятся в домах, пребывающих на стадии строительства. Покупка квартир в строящемся доме привлекательна более низкой ценой за квадратный метр, нежели в доме, сданном в эксплуатацию. Раньше, что бы приобрести квартиру в строящемся доме, составлялся договор. А точнее – инвестиционный договор. Такое соглашение, подписанное между компанией-застройщиком и покупателем, имело много пробелов. Защита покупателя была минимальна, поскольку в таких договорах преследовались в основном интересы застройщика. 

На сегодняшний день, благодаря модифицированному Гражданскому кодексу Молдовы повысилась защита при покупке строящейся недвижимости. Во-первых, составляется не инвестиционный договор, а договор купли-продажи. Во-вторых, покупатель перед подписанием такого договора, получает возможность проверить все подробности, касающиеся самого застройщика, так как все указывается в договоре. В-третьих, он становится собственником своего будущего имущества, а не инвестором. 

Что же содержит договор купли-продажи строящегося недвижимого имущества? 

Согласно положениям Гражданского кодекса Республики Молдовы, продавец обязуется обеспечить строительство недвижимого имущества и передать его в собственность покупателю, а покупатель обязуется уплатить согласованную цену и принять недвижимое имущество после ввода его в эксплуатацию. 

В договоре купли-продажи строящего недвижимого имущества обязательно должны быть указаны: 

• кадастровый номер строящегося недвижимого имущества; 

• номер и дата выдачи и истечения срока действия разрешения на строительство, на основании которого продавец строит или организует строительство предмета договора, а также идентификационные данные проекта строительства; 

 • характер права продавца на земельный участок, на котором ведется строительство (право собственности или право суперфиция), а также основание приобретения данного права. В случае суперфиция должен быть указан срок суперфиция и последствия прекращения права суперфиция, предусмотренные законом и, по обстоятельствам, учредительным документом суперфиция; 

• передаваемая покупателю доля прав на земельный участок, здание и другие общие части; • если таковые имеются, описание прав исключительного пользования, предоставляемых покупателю на определенные общие части кондоминиума, в соответствии с учредительным документом кондоминиума; 

• предполагаемый срок ввода в эксплуатацию с указанием конкретной календарной даты; 

• общая стоимость и, при необходимости, график платежей в рассрочку; 

К договору прилагаются: 

• копия разрешения на строительство; 

• копия утвержденного в установленном порядке плана предмета договора. 

До заключения договора и по требованию покупателя в любое время в период исполнения договора продавец обязан доводить до сведения покупателя: 

• проект строительства с предоставлением при этом, по требованию покупателя, копии (за подписью под собственную ответственность продавца) проекта строительства или определенных листов, запрашиваемых покупателем; 

• учредительный документ кондоминиума и, если таковые имеются, устав ассоциации собственников в кондоминиуме и положение о кондоминиуме; 

• личность подрядчика и других поставщиков; 

• фактическое состояние строительства. 

 Важно! Запрещается взимать с покупателя любые платежи, предусмотренные договором, до предварительной регистрации, которая является обязательной в реестре недвижимого имущества. 

Покупатель сохраняет право отчуждать или обременять ограниченными вещными правами предварительно зарегистрированное право собственности без согласия продавца. 

К лицу, которое приобретает у покупателя предварительно зарегистрированное право собственности, переходят все права и обязательства, которые покупатель имеет по договору купли-продажи строящегося недвижимого имущества, без согласия продавца. Покупатель остается солидарно ответственным с новым приобретателем строящегося недвижимого имущества, за исключением случая, когда продавец дал свое согласие на такое отчуждение. 

Теперь поговорим о пределах осуществления платежей по договору купли-продажи строящегося недвижимого имущества. 

• 5 процентов общей стоимости – после предварительной регистрации, но до завершения закладки фундамента строения, в состав которого входит недвижимое имущество; 

• 35 процентов общей стоимости – после завершения закладки фундамента строения, в котором находится недвижимое имущество; 

• 70 процентов общей стоимости – после установки крыши и наружных стен строения, в котором находится недвижимое имущество; 

• 95 процентов общей стоимости – после ввода в эксплуатацию строения, в котором находится недвижимое имущество; 

• 100 процентов общей стоимости – после подтверждения права собственности или, если покупатель представил обоснованные претензии в отношении недостатков недвижимого имущества, после устранения недостатков. 

Стороны могут предусмотреть в договоре, что все или определенные суммы, уплачиваемые на его основании покупателем до подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, должны зачисляться на счет эскроу, доверительным собственником которого является банк, в целях перечисления их в установленном договором порядке на счет продавца по мере выполнения соответствующего этапа строительных работ. (Счет эскроу – специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк, как независимый посредник, следит за выполнением этих условий.) 

Покупатель может требовать от продавца возврата сумм, уплаченных по договору сверх пределов. 

После ввода в эксплуатацию недвижимости, покупатель подписывает акт приема-передачи. 

Посредством подписания данного акта, предварительная регистрация права собственности покупателя подтверждается, а покупатель становится безусловным собственником недвижимого имущества и доли общих частей. 

Подписание покупателем акта приема-передачи не лишает его прав, вытекающих из наличия недостатков недвижимого имущества или работ, предусмотренных договором. Претензии покупателя по поводу недостатков не являются основанием для отказа продавца подписать акт приема-передачи. 

К сожалению, бывают случаи, когда продавец не может выполнить условия договора по причине финансовой несостоятельности и покупатель не знает, как поступить, чтобы не остаться без денег, которые уже вложены. Модифицированный Гражданский кодекс РМ предусматривает право покупателя на возмещение ущерба. 

И так, согласно ГК РМ, если в отношении продавца возбужден процесс несостоятельности до подтверждения предварительной регистрации права собственности покупателя , он (покупатель) имеет право: 

• потребовать подтверждения предварительной регистрации его права собственности на недвижимое имущество и долю общих частей в том состоянии, в котором они находятся; 

• заявить о расторжении купли-продажи и потребовать возврата уплаченных сумм и других сумм, на которые он имеет право. 

В случае, когда покупатель запросил подтверждение предварительной регистрации права собственности, управляющий процессом несостоятельности продавца обязан подписать акт приема-передачи недвижимого имущества и доли общих частей в том состоянии, в котором они находятся, при условии уплаты покупателем любых возможных сумм, причитающихся по договору, пропорционально выполненным этапам строительных работ. Вместе с тем покупатель имеет право на возврат уплаченных по договору сумм в той мере, в какой они превышают эту пропорцию. 

Напоминаем, что право покупателя на возмещение ущерба остается незатронутым.

На данный момент есть ряд судебных споров, связанных с тем, что люди покупают жилье, а затем годами судятся со строительными компаниями. 

Чтобы избежать подобных неприятностей, советуем гражданам обращаться в компании (агентства) по недвижимости, в чью компетенцию входит проверка всей документации и юридической чистоты объекта.